以下著述开首于每经房产推特 反差，作家甄素静

广州超高得房率地块神志近期加快入市。

12 月 17 日，广州见效出让番禺区四宗宅地，总出让面积为 20.84 万正常米，累计成交金额达 33.88 亿元。其中，成交楼面价最高的一宗宅地（番禺区市桥街中银大厦南侧 BC0612015 地块），被绿城集团以总价 5.08 亿元、楼面价 16908 元 / 正常米、溢价率 2% 竞得。

《逐日经济新闻》记者戒备到，绿城集团拿到的该地块此前由商务用地兼容买卖用地调遣为二类居住用地。按照出让公告，该地块不仅对住宅外立面建议了明确要求，何况阳台等半大开空间占计容面积可提高至 25%。也即是说，将来该神志住宅产物最高实用率可达到 125%。

在业内东谈主士看来，自 2023 年 11 月 9 日起现实的《广州市建筑工程容积率联想方针》（以下简称方针）正在重塑广州新址市集。方针章程，住宅建筑的半开敞空间进深不大于 2.4 米，其中自豪承接开敞率不低于 40% 的主景不雅阳台不按捺进深，且半开敞空间水平投影面积之和不罕见住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积 20% 的，按其水平投影面积一半联想容积率建筑面积。

上述方针实施之后，由于握住有新出让地块谋划冲破了方针中的新联想章程（以下简称"超新规"地块），也使得广州新址市集由往时 70% 的得房率演变到如今最高 140% 的得房率。

昭着，这一变化对广州的现存市集花样产生了彰着影响，关于此前未能获取同等谋划条目的楼盘神志，该奈何保管和进步神志标市集竞争力？

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"超新规"地块成市集香饽饽

近期，广州"超新规"地块正在加快入市。

本年 9 月底，保利以总价 118 亿元竞得备受瞩地方广州南边面粉厂地块（河汉临江通衢北侧 AT080722 地块）。此前官方对该地块的谋划见地中提到：住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不罕见住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积 30% 的，按其水平投影面积一半联想容积率建筑面积。业内以为，这或将成为广州第一个实用率超 130% 的第四代住宅。

而后，招商蛇口和越秀地产差异以底价拿下南沙区横沥岛地块和白云区怡新路地块，这两个地块的谋划得房率均罕见 120%。

12 月 2 日，黄埔区广深沿江高速以南、树立通衢以东 HPG-NG-06 地块，被中交城投和科学城集团联接体以底价 8.54 亿元、楼面价 6639 元 / 正常米（未包含配建）竞得。按照出让公告，饱读动神志采用"大阳台"联想，阳台、入户花圃、飘窗等空间的面积，不罕见套内建筑面积的 20%，可以按照一半面积来联想。这也意味着，该神志标新址得房率表面上可以作念到 130%。同期，这也将是黄埔区首个得房率 130% 的地块。

舍弃目下，广州如故谋划有 11 块"超新规"地块，其中有 9 块如故完成出让。从市集成果来看，"超新规"地块神志已成为搅拌广州新址市集的"鲶鱼"，引起了包括房企、购房者，致使二手房抓有者的高度缓和。

舍弃 12 月初广州已出让的"超新规"地块 | 合殷讨论院

多名广州当地的地产从业东谈主员告诉每经记者，当下广州新址市集的畅销神志，要么是最新拿地块可作念到 100% — 130% 得房率的楼盘，要么是之前以降价优惠等神情获客的神志。

"广州住宅产物迭代连忙。短短一年，阳台占比、飘窗宽度、空中花圃占比等条目快速削弱。"合殷讨论院分析指出，由于住宅产物存在使用率的降维打击上风，"超新规"地块成为土拍市集的"香饽饽"。自南边面粉厂地块驱动，广州统共的"超新规"地块均顺利成交。而将来一个月，广州还将有多块"超新规"地块入市。

老楼盘神志该奈何草率？

每经记者戒备到，在近期计营利好之下，"超新规"地块神志追究开盘销售前后，均引起了市集较高缓和。机构数据涌现，广州本年前 10 月商品住宅成交榜上，"高使用率"产物神志占据多个席位。

12 月初，广州越秀云悦神志初次开盘抛弃 100% 去化率。该神志即白云区怡新路以南 AB3101046 地块，于 9 月 30 日由越秀地产以总价 9.8 亿元、楼面价 2.99 万元 / 正常米竞得，推出房源为户型 88 正常米和 105 正常米四房，抛弃了超高得房率。

图片开首：视觉中国

在部分从业者看来，"超新规"地块入市对广州楼市的影响远罕见首付裁汰、税费减免等计谋的刺激，部分新址神志也不得不针对当下市集新趋势采用从头报建审批。

谈及"超新规"地块带来的市集影响，广州腹地某房企东谈主士在秉承每经记者采访时默示，新规带来的高得房率，迫使以前 80% 得房率产物的神志不得欠亨过降价销售来保抓竞争力。

"当今 88 正常米的户型可以作念南向四房两卫，而在以前只可作念北向的三房一卫。"上述房企东谈主士告诉记者，此前他在广州买的屋子是 80% 得房率，要是当今买房，他也会不雅望鄙俚采用高实用率产物，"可以说背刺，也可以说新期间罕见"。

谈到草率方针，该房企东谈主士默示："大型小区还没拿预售证的楼栋，就改决策作念新规户型。个别楼栋没建到三分之一，还不可批预售证，细目是能改尽量改。还有神志建了极少的，拆掉从头报建，否则卖不掉。"

不外，在专注于广州豪宅市集的天钻汇主持东谈主林嘉尧来看，"超新规"地块对广州市集的影响并非是全地方的。

"当先，广州‘超新规’地块全体占相比低，相等是豪宅市集，仅面粉厂地块的入市可能会对市集供应带来变化。其次，‘超新规’地块更多是影响二手房市集，相等是早期低得房率户型。"林嘉尧默示，"超新规"地块握住入市对购房者心态产生了很大影响，"购房者可能会连接不雅望，但愿购买到更高得房率或更廉价钱的房源"。

合富后光广州公司策略中心总司理张煋路在秉承每经记者采访时默示，近期高使用率神志如实激励了一波高缓和，一些地段好、配套可以，再同样上高使用率产物，无疑是增强了竞争力。

"高使用率仅仅在产物时刻联想上镌脾琢肾，不一定代表高去化率，将来市蚁合愈加转头感性，产物迭代再快，莫得好地段，价值也难以拉升。"张煋路以为，房企需作念好产物、配套和工作，给社会创造有价值的好屋子，单念念靠高使用率变相降价的作念法在感性买家眼前是行欠亨的。

记者 |甄素静

剪辑|段真金不怕火 魏文艺 盖源源

校对 |陈柯名

封面图片：视觉中国（图文无关）

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