近期存量房贷利率转念的话题激发阛阓热议情色电影。

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这始于8月30日彭博的一篇报谈。据称，客户既不错与银行再行协商房贷利率，也不错跨行“转按揭”，即向其他银行再行央求住房贷款，适用最新的房贷利率。随后的一篇报谈刻画了更详备的细节。

9月初，蚁集甚而误传招商银行App在北京开动测试“存量房贷利率转念”功能。实质上，这项功能针对的是客岁存量房贷利率转念，多家银行App均有肖似功能。

在阛阓的期待中，下调存量房贷利率却是个触及多方利益的复杂问题。

提前还贷，正成为“明白”

东谈主们正通过提前还贷“用脚投票”，以减少利息开销。

本年6月，国泰君安宏不雅磋议团队狡计了住户早偿率主张（CPR），以量化贷款东谈主在规按期限内提前还款比例。2017年以来，CPR基本在20％附近波动，2024年2月以来，这一主张加快上行，4月达到37％的历史高位，响应出住户提前还贷知晓增多。

国泰君安指出，2021年以前，住户提前还贷的主要身分是购房意愿强，二手房在交游前需要缴清贷款。2022年，央行联接下调5年LPR（贷款阛阓报价利率），贷款利率降至历史低位，调降存量房贷利率战术尚未出现，新增个东谈主住房贷款利率下落激发住户进行贷款置换，耗费贷和策动贷等替代性、低资本贷款容易赢得，导致住户提前还贷。

2021年以来，用耗费贷、策动贷违纪置换房贷的情况便时有发生，当年深圳“深房理”炒房事件入网划贷便演出进犯脚色。如今，耗费贷、策动贷利率更是依然参加“2字头”。

不外，据国泰君本分析，最近一轮提前还贷潮的原因与此前不同，主要由“高收益金钱荒”驱动。“当穷困其他可投资的高收益金钱时，住户便有能源将流动性从低收益金钱（如进款、股票）抽出，然后确立到提前还贷。”也等于说，当一方面阛阓上穷乏可投资的高收益金钱，另一方面存量房贷利率依然高企，住户甚而将提前还贷视为一种“明白”。

光大证券银行业首席分析师王一峰曾在2022年11月发布的研报中测算，存量房贷绝大多量为2014年以后披发。其中，2017年至2021年的利率高位时刻，存量房贷余额占比73％附近。那时加点幅度进步50BP的存量房贷占比高达64.4％。

尽管左证2023年8月底的战术，存量房贷利率已过程一轮下调，平均降幅达75BP。然则增量房贷利率在当年一年大幅下调，增、存量房贷利差再度拉大。

2024年5月17日，中国东谈主民银行告示转念生意性个东谈主住房贷款利率战术，取消寰球层面首套住房和二套住房生意性个东谈主住房贷款利率战术下限，这是“517楼市新政”的中枢内容。

当今，除北京、上海、深圳三座一线城市未取消房贷利率下限，其余城市首套和二套房贷利率下限均已取消。北京2023年年底以来，依然两次下调房贷利率下限，首套房贷利率下限依然从此前的LPR+55BP下调至LPR-45BP，加点幅度累计下落100BP。5月底，同属一线城市的广州告示取消房贷利率下限。此外，2024年2月和7月，央行两次指点5年期及以上LPR下行累计35BP。

取消或大幅下调房贷利率下限、下调5年期及以上LPR，这两方面身分导致增量房贷利率加快下行。央行数据自大，2023年二季度，寰球新披发房贷加权平均利率为4.11％，至2024年二季度已降至3.45％。

而据野村中国首席经济学家陆挺测算，2023年存量房贷利率平均下调73BP之后，臆想当今的存量房贷利率平均在4.5％附近，与增量房贷利差概况在90BP—130BP。

以北京首套房为例，当今增量房贷利率为3.4％，存量房贷利率高至4.75％，两者利差达135BP。主流城市首套房利率渊博降至“3字头”，像广州这么一线城市的部分银行甚而降至3％以下。

增、存量房贷利差与房贷利率订价形式相关。房贷利率的订价形式主要有两种，一是固定利率模式，二是LPR与加点组成的浮动利率模式。据央行货币战术司司长邹澜此前裸露，99％的房贷订价聘请浮动利率机制。

2024年6月3日，江苏常州，东谈主们在住房公积金经管中心商讨房贷事宜。图/中新

“尽管房贷利率下调，然则存量房贷利率还在高位，浮动利率模式只可比及来岁1月转念，况兼只可下调本年内LPR裁减的部分，加点部分弗成转念，这导致存量房贷高利率的特质止境隆起，加之近期进款利率、明白利率飞速走低，组成提前还贷的根源。”广东省城规院住房战术磋议中心首席磋议员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》。

因此“517楼市新政”后，各座城市加点幅度大幅下调，新旧房贷利差再次走阔。现时情况与2023年年中较为相似，那时增、存量房贷利差亦达到100BP附近。

2023年8月31日，央行、国度金融监督经管总局集合发布《对于裁减存量首套住房贷款利率相关事项的奉告》（下称《奉告》），明确合适条目的存量首套房告贷东谈主可与承贷金融机构协商裁减利率。

如今，增、存量房贷利差再次被拉开到100BP附近。李宇嘉以为，近期银行进款利率下调，以及央行公开阛阓操作利率相似下调，生意银行资金端资本飞速下落，这为存量房贷利率下调掀开空间。

然则，这一次银行正在承受更大压力。

银行的多重两难

欺压本年6月末，寰球个东谈主住房贷款余额为37.79万亿元，同比下落2.1％，较2023年末减少约4100亿元。中报数据自大，2024年上半年，中国银行、交通银行、浦发银行、兴业银行等多家上市银行个东谈主住房贷款余额下落，如兴业银行房贷余额下落超100亿元。

现时，提前还贷并报复易。大部分银行央求提前还贷需要恭候一个月，甚而长达三个月。部分中小银行对提前还贷次数有限定，更有银行一年只可央求一次。

银行但愿降速“提前还贷”，不但愿个东谈主住房贷款这么的优质金钱飞速流失，下调存量房贷利率被以为有助于此。然则，银行靠近净息差收窄压力，存量房贷利率每转念1BP，齐意味真金白银的失掉。银行也靠近两难。

据中国银行磋议院此前测算，假定存量房贷利率下调50BP，则将导致银行净息差裁减7BP，营业收入下落3％，净利润减少6％。2024年第二季度，生意银行净息差为1.54％，同比下落20BP，依然降至有统计以来最低水平。

也等于说，除非进款资本有同等甚而逾额下调，不然银行，尤其是存量房贷占比较高的银行，会靠近更大的压力。2024年上半年，多家银行营收、利润均出现负增长，便与净息差承压相关。

交通银行副行长周万阜默示，2023年存量房贷利率下调，2024年“517新政”和LPR两次下调等身分对银行净息差的影响将不才半年抓续清晰。同期，现时进款按期化、遥远化趋势莫得得到缓解，一定进程上影响了欠债资本下行幅度。“从全年来看，咱们的场所是要保抓净息差基本踏实，并发奋边缘改善，要作念到这少量有难度、有挑战。”

简言之，一方面，像个东谈主住房贷款这么优质金钱的利率在裁减，银行收益更少；另一方面，东谈主们但愿通过按期化、遥远化进款赢得更多利息，银行所付利息更多，一减一增，银行收入与利润当然承压。

“内行齐在硬扛。”有股份制银行个东谈主信贷部门东谈主士向记者感触。

压低进款利率昭着是应酬如斯压力的形式之一。也恰是在客岁下调存量房贷利率后，调降进款利率、停售大额存单、治理手工补息等接踵发生。2022年9月以来，六大国有银行5次调降进款利率，3次发生在2023年8月下面调存量房贷利率的《奉告》发出后。

以工商银行动例，本年7月25日转念后，当今该行活期进款挂牌利率为0.15％；整存整取按期进款中，1年、3年、5年挂牌利率永别为1.35％、1.75％、1.8％。与2022年9月15日前比拟，各进款品种挂牌利率累计下调15BP至100BP不等，其中3年期按期进款挂牌利率从2.75％下落至1.75％，降幅达100BP。

银行净息差承压昭着是现时下调存量房贷利率的进犯费心。中国东谈主民银行货币战术司司长邹澜在9月5日的新闻发布会上坦言，在利率方面，央行抓续激动社会概述融资资本稳中有降，同期也要看到，受银行进款向资管居品分流、银行净息差收窄等身分影响，存贷款利率进一步下行还靠近一定的约束。

2024年8月4日，广东惠州，市民在售楼处商讨购房。图/视觉中国

不外，在提前还贷与净息差裁减导致的利息失掉中，银行相似靠近两难。

经济学者任泽平以为，从银行角度看，银行当今亟待处置因提前还贷增长导致的利息失掉扩大问题，调降存量房贷利率或是合颐养决决策，利润变薄好于利润失掉，合理的调降存量房贷利率决策有助于银行留存优质客户。

客岁下调存量房贷利率如确凿一定进程上扼制了提前还贷潮。据央行数据，下调存量房贷利率前，寰球房贷提前还款额有所加多，2023年8月，寰球个东谈主住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。8月31日《奉告》出台后，9月至12月，房贷月均提前还款金额较8月下落10.5％。

然则新一轮调降存量房贷利率能否扼制提前还贷仍然存疑。在银行净息差依然降至历史最低的情况下，要是银行通过压低进款利率等形式弥补存量房贷利率下调的失掉，住户可能因为投资收益率下行反而提高提前还贷意愿。天风证券研报默示，调降存量房贷利率可能无法完好意思缓释“提前还贷”压力，因为后者的根源在于社会投资通告率裁减。

招商银行2023年年报止境提到：存量房贷利率转念后，新老贷款利差收窄，对提前还款有一定缓释作用，但由于现时阛阓投资收益率下行，瞻望2024年房贷提前还款仍将处于近几年较高水平。

任泽平以为，下调存量房贷利率会导致银行利息失掉，银行尤其是房贷占比高的银行穷困能源。建议对房贷占比较高的银行赐与复旧提高银行积极性。如对房贷限度较大的国有行、股份制银行给予窗口率领，荧惑国有行施展领头羊作用。对积极调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准复旧。真金白银托底补贴，诞生结构性货币战术器具，因调降存量房贷利率酿成的利息失掉，给予银行等额或部分补贴。

调降空间有多大？

跳出银行的视角，连年已有多位经济学者给与记者采访时提倡裁减存量房贷利率，动作向住户径直披发现款的补充或替代措施，以此扩大住户耗费。

现时耗费正急需提振。国度统计局数据自大，2024年前七个月，社会耗费品零卖总和同比增长3.5％，增速环比、同比永别回落0.2个、3.8个百分点。《中国区域金融运行诠释（2024）》称，客岁下调存量房贷利率“对拉动耗费增长起到显文章用”。战术落地后的首个季度，即2023年四季度，寰球城镇住户东谈主均耗费开销达到8679元，同比增长8.4％，增速较上年同期普及12.3个百分点。

央行重庆分行对存量房贷利率调降触及购房家庭开展的抽样打听自大，超三成受访住户绸缪将省下的利息开销用于加多耗费，包括闲居耗费、旅游、子女磨真金不怕火等。

阛阓当然期待新一轮调降存量房贷利率不错达到相似的后果，但在银行靠近两难确当下，调降空间还有若干？

在《中国区域金融运行诠释（2024）》中，央行以专题形式回来了2023年存量房贷利率下调的战术后果，称战术实施以来，进步 23 万亿元存量房贷利率下调，平均降幅 0.73个百分点，每年减少告贷东谈主利息开销约 1700 亿元。

上一轮存量房贷利率平均降幅73个BP，然则仅针对首套房，况兼新现实利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款披发时所在城市首套房贷利率下限。恰是基于这两条限定，天风证券研报以为，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不可谓不大，但还有进一步调降的空间。

由于原贷款披发时房贷利率下限尚未取消或大幅下落，因此对于原贷款披发时利率下限较高的城市，调降幅度会受到影响。如北京首套房贷利率下限遥远保抓在LPR+55BP。

对于新一轮存量房贷利率下调的空间，陆挺以为，央行或将在异日几个月内指点生意银行裁减存量房贷利率，利率下调幅度有望与2023年末相仿。

任泽平以为，沟通到银行净息差依然处于低位，瞻望本轮下调幅度在60BP—80BP区间。按照他的测算，按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款狡计，估算存量房贷利率下调60BP—80BP可裁减告贷东谈主月供约340—450元，省俭月供和总还款额7％—9％。

对于转念存量房贷利率的形式，外界尤为选藏是否会聘请跨行“转按揭”的形式。上一轮存量房贷利率下调口头上聘请的是存量首套房告贷东谈主与承贷金融机构协商的形式，实质上在《奉告》发布后不到一个月，2023年9月25日，各银行便对判断合适存量首套房贷转念限定的客户启动批量自动转念。并对需要进一步判断或处理的，通畅受理客户央求的线上线下渠谈，这亦然多家银行App上线说合功能的原因。

这次据说出现的“跨行转按揭”意味告贷东谈主不错再行向其他银行央求房贷，从而加重银行间竞争，肖似情况曾在2008年金融危急后出现。

2008年10月，央行出台战术，将房贷利率下限由基准利率0.85倍下调至0.7倍。当年四季度，中小银行积极为客户免费办理“转按揭”等业务，剥夺大型银行客户，由此激发股份制银行、国有大行接踵下调存量房贷利率。

中指磋议院阛阓磋议总监陈爱静告诉《中国新闻周刊》，荧惑不同银行之间“转按揭”的预期或比较弱。“告贷东谈主与原生意银行里面置换或原生意银行为直下调存量房贷利率的形式偶而更为合适，而通过不同银行之间转按揭的形式，或酿成更大阛阓竞争，对预期的踏实将形成扰动。”

新一轮存量房贷利率调降的“靴子”还莫得落地。比拟于东谈主们的期待，官方表态相对审慎。在9月5日的新闻发布会上，邹澜默示，降准降息等战术转念还需要不雅察经济走势。

发于2024.9.16总第1156期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：存量房贷利率，该降了？

记者：陈惟杉（chenweishan@chinanews.com.cn）

剪辑：闵杰情色电影

房贷利率房贷银行央行存量发布于：北京市声明：该文不雅点仅代表作家本东谈主，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间处事。